@小烦：因为我们这一代中国人，从小几乎没有接受过真正的财商教育。我们从小被教育要好好读书、找一份稳定工作、努力存钱。父母会告诉你：钱不能乱花。要勤俭节约。不要欠别人钱。以后要买一套自己的房子。但很少有人真正教过我们：什么叫资产？什么叫负债？什么叫现金流？什么叫杠杆？什么叫机会成本？什么叫流动性？一套房子的真实持有成本到底是多少？于是最后出现了一个很奇怪的现象：很多人一辈子最重要、金额最大的一次投资决策，反而是在几乎没有任何投资知识的情况下完成的。
1. 很多人从来没有把” 房子” 当成资产算过账
在很多人的观念里，房子和股票、基金、债券是不一样的。股票跌了叫亏钱。基金跌了叫投资失败。但房子跌了，经常有人会说：” 自住的，涨跌无所谓。” 这其实是非常奇怪的。你花 200 万买了一套房，后来只能卖 150 万，怎么可能因为你住过几年，这 50 万损失就不存在了？房子当然首先具有居住属性。但只要它可以交易、可以抵押、会涨跌、需要投入大量本金，它就一定同时具有资产属性。既然是资产，就必须算账。首付是多少？贷款利息是多少？装修多少钱？物业多少钱？维修成本多少？房屋折旧多少？买卖税费多少？本金如果不买房，本来可以产生多少收益？未来卖房需要多久？这些全部都是真实成本。可是很多人买房的时候根本不会这样算。他只会算：” 月供 6000，我一个月工资 10000，好像还得起。” 然后就买了。这其实不是资产分析。只是判断自己会不会立刻断供。
2. 最典型的一句话，就是” 租房是在替房东还房贷”
这句话恰恰体现了我们对金融知识的缺失。很多人觉得：我每个月交 2000 块房租，钱给房东了，什么都没留下。但如果我每个月还 6000 房贷，最后得到一套房，所以买房一定比租房划算。问题是，他把两笔完全不同性质的钱放在一起比较了。房租购买的是：一段时间的住房使用权。而房贷里面包含的是：本金、利息以及购买一项资产的成本。如果你想真正比较租房和买房，就不能只比较：2000 房租 VS 6000 月供。而应该比较：租金；和房贷利息 + 首付的资金机会成本 + 房屋折旧 + 装修 + 物业维修 + 税费 + 房价波动风险。这时候你才会发现：租房并不天然等于浪费钱，买房也不天然等于存钱。它们只是两种不同的资产和生活方式选择。
3. 我们很少被教育” 机会成本” 这个概念
假设一个人有 100 万元。他拿 100 万元买了一套房。很多人会觉得：” 钱没有花掉，只是变成房子了。” 但这句话只说对了一半。因为 100 万元一旦进入房子，它就失去了投资其他资产的可能性。这 100 万元原本可以放在存款、债券、货币基金、黄金、指数基金、股票或者其他资产里。假设它一年只能产生 3 万元收益。那么这 3 万元，就是你买房需要考虑的一部分机会成本。这也是为什么：全款买房并不代表住房成本为零。你虽然没有向银行支付房贷利息，但是你投入房子的本金，同样是有成本的。可惜我们小时候几乎从来没人教过这些东西。所以很多人的思维依然停留在：” 房租交出去就没了，买房的钱至少还变成了一套房。” 却很少继续往后问一句：” 那我为了得到这套房，放弃了什么？”
4. 我们也没有被教育过：流动性本身就是一种资产
这是我觉得中国人买房讨论中最容易忽略的一点。一个没有房贷、有几十万甚至上百万金融资产的人，和一个拥有一套几百万房子、同时背着巨额房贷的人，谁更有安全感？答案并没有想象中那么简单。因为现金和金融资产有一个房子非常缺乏的属性：流动性。你失业了，现金可以生活。你想换城市，现金可以带走。你家里突然需要钱，资产可以变现。你发现一个新的工作机会，可以直接过去。收入下降了，也可以降低生活成本。但是房子很难做到这些。尤其当房价下跌、交易低迷的时候，一套账面价值 200 万元的房子，并不意味着你明天就能拿到 200 万元现金。所以真正的财务安全感，不只是：” 我有多少资产。” 还应该包括：” 我有多少可以随时调用的资产。” 而我们过去很少接受这样的教育。我们更容易把安全感简单等同于：” 我名下有没有一套房。”
5. 更重要的是，我们很少被教育什么叫” 杠杆”
这是我认为最危险的一点。一个年轻人拿 30 万首付，贷款 120 万，买下一套 150 万的房子。很多人会认为：” 他有一套 150 万的房了。” 但从资产负债表角度看，他真正拥有的是：150 万资产，同时还有 120 万负债。净资产可能只有 30 万。而且未来二三十年，需要持续用自己的劳动收入偿还本金和利息。这就是杠杆。房价上涨的时候，它会放大你的收益。房价下跌的时候，它一样会放大你的损失。奇怪的是：如果一个年轻人拿 30 万元，再借 120 万元去炒股票，所有人都会告诉他：” 你疯了？怎么能加这么大的杠杆？” 但如果他拿 30 万元首付，再借 120 万元买房，很多人反而会告诉他：” 你终于成熟了。” 这其实是一件非常值得思考的事情。当然，房子和股票的波动、用途、风险完全不同，不能简单画等号。但它们至少有一个共同点：你都在使用杠杆购买资产。只不过过去几十年的房地产上涨，让很多人逐渐忘记了” 贷款买房也是加杠杆” 这件事情。
6. 为什么上一代人如此坚信买房？
我觉得也没必要嘲笑上一代。因为站在他们的人生经验里，买房确实是非常成功的策略。过去几十年城市化高速发展。收入增长。人口向大城市集中。房地产长期上涨。很多家庭真正意义上的第一次大规模财富积累，就是通过买房完成的。所以他们得到了一条非常强烈的人生经验：有钱就买房。而这条经验又被传给了下一代。问题在于：一种策略过去成功，不代表它永远都是最优策略。如果人口、经济增长、房地产供需、租售比以及居民杠杆水平都发生变化，那么年轻一代面对的题目已经变了。上一代人的答案，不一定还能直接抄。
7. 所以我觉得，中国人真正需要补的一课，不是” 到底该买还是该租” 而是：学会自己算账。
我并不认为所有人都应该租房。我也不认为买房一定是错误的。有孩子教育需求，需要稳定学位，可以买。准备在一个城市生活几十年，可以买。非常重视居住稳定性，可以买。资产很多，买房不会影响现金流，可以买。房价和租金已经回到合理水平，也可以买。但是这些都应该建立在一个前提上：你知道自己为什么买。而不是：” 爸妈让我买。”” 别人都有房。”” 我要结婚了。”” 年龄到了。”” 租房的钱白交了。”” 房子永远涨。” 这些都不是资产决策。这些只是社会经验和集体情绪。
所以如果你问我：为什么中国人这么执着于买房？我的答案是：除了传统家庭观念、婚恋、户籍、教育和过去几十年房地产上涨这些客观因素之外，还有一个长期被低估的原因 —— 我们这一代人接受了十几年教育，却几乎没有系统学习过怎么管理自己一生中最重要的资产负债表。我们学过函数。学过化学方程式。学过文言文。甚至学过怎么判断一个物体受到几个力。但是学校很少教我们：贷款 100 万意味着什么。利息意味着什么。资产配置意味着什么。流动性意味着什么。机会成本意味着什么。结果很多人工作以后，第一次真正接触这些概念，就是走进售楼部，准备签下一笔自己人生中最大的合同。然后销售告诉他：” 月供其实也没多少。” 这才是我觉得最值得讨论的地方。真正成熟的财务观，不是” 坚持买房”，也不是” 坚持租房”。而是：我知道自己的钱在哪里，我知道自己承担了什么风险，我知道自己为了得到一样东西放弃了什么，并且最后这个决定是我自己算出来的，而不是别人告诉我的。
（五道口江湖）
