全片:
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各位最近有时间看剧吗
最近扒到一部宝藏电视剧,小伙伴们追的不亦乐乎
之所以吸引人是因为整个故事有两条线贯穿的
一条说的是两个年轻人努力奋斗的故事,另一条说的是领导们互相博弈勾心斗角的商战故事
最后这两类人有了交集,两条故事线交融在一起,成为了城中之城故事本身
目前豆瓣评分 7.6,卡司也是老中新都有,整体阵容也都还不错
里面的桥段和细节都还挺真实,比较生动的还原了职场的各种细节
比如一开始,银行人初见客户时,春风满面的样子
恨不得把自己的脑袋都塞到电梯里的画面,像极了职场商界的所谓白领强装绅士的滑稽模样
当然,今天之所以想要和大家分享这部连续剧的一个很重要理由
就是在整个故事下,穿插了大量和房地产息息相关的东西
看看这直白的台词
不得不说深谙整个楼市的发展了
而和房子有关的各种话题也被各个平台纷纷议论和探讨
(图源:小红书用户 @moo )
我在小红书和朋友圈都有刷到过,关于这样的工资做买房计划是不是合理
追其原因
背后正是因为这部连续剧的导演:滕华涛
没记错的话之前滕华涛分别导演过《蜗居》、《心居》,算是行业内出了名的爱拍房子的故事
各位感兴趣的可以去看一看
但是最让我诧异的是
《城中之城》的连续剧所涉猎范围已经不仅仅是简单的楼市,而是把内容探向了更深处的地产开发逻辑
尺度之大令人咋舌
伴随着剧情的推演,整个连续剧还原了一家民营房企,怎么在信托公司的帮助下,从银行骗到 10 多个亿贷款的全过程
是的,这就是今天要写这篇文章的理由
让我们顺着故事线,我给大家梳理下这其中的来龙去脉
哦,对了,开场时候一般要先说一句:
以下内容纯属虚构
如有雷同纯属巧合
01
故事设定的背景是 2016 年
这个时间点算是整个行业一个很特殊的时间
行业在高点,但是调控风雨欲来,很多人知道会来,但是不知道什么时候来
以及到底来不来
就在这样的背景下,竣龙集团就是其中一家房企
是一家中小型规模的民营地产公司,老板叫吴显龙
虽然说是中小型,这家公司在全国各地都有分公司,从上海到山东到江西到广州,最后到香港,布局广泛
手头也确实有一些在建项目,比如银河小区,还有天鹅岛和长滩等地块
是不是非常典型
和大多数民营企业一样,这家公司日常经营也不规范
特别是在整体资金调度层面,经常挪用专款,十个茶壶,五个盖子,哪里冒气就往哪里盖
像天鹅岛项目的头款 1200 万,说好了是承建公司 “专款专用”
也是被追着要,但是集团还是划拨给了别的项目
而整体的拨款原则就是:哪里更紧张就哪里调用钱,A 项目断了、B 项目救;B 项目断了、再找 C 项目救,以此循环
这样拆东墙补西墙的事情没少干
但是,神奇的是,过去很长一段时间都相安无事
这就是楼市的魔幻之处
这确实也是不少民营企业的能力,通过辗转腾挪,最终好像都能涉险过关
在 2016 年之前,几乎没有一家房地产企业真正受过痛
这其中有两个理由
第一市场真的好,很多房子到最后都能卖了
第二银行也真的很帮忙,哪怕房子没卖也能通过各种抵押换到紧急资金
也因为这两个原因,催化了不少老板的野心,觉得自己最终都能逢凶化吉
但是大家记得时间点:2016 年
这个时间有了一个明显的变化,就是行业开始对于房地产的的监管开始收紧
银行等金融机构开始实行严格的名单制管理
什么意思,规模大的企业被认为信誉好,能够进入白名单,整体的融资额度和权限有着充分的放开
而竣龙集团自身规模一般,根本进不了这个清单行列
屋漏偏逢连夜雨,集团不仅从银行正规渠道借不到钱,在项目层面也开始问题显现
有一些小区,房子建好了,但是却迟迟拿不到三证
导致没办法销售回款,只能硬生生耗着
项目端有些项目开始出现资金链紧张的问题,而企业端也因为进不了白名单没办法公司融资
对于一家公司来说开始两头受挫,本来就不富裕的整体现金流逐渐出现了系统性风险
02
所有的风险积压在一起,最后总是先在一个环节先引爆的
在竣龙集团里,最为重视也是最核心的一个项目:长滩地块,开始出现了问题
从剧情截图可以看出,这是一块位于城市郊区,但是有着江景或者海景资源的庞大土地
在集团内被规划为一座集商业疗养、休闲、娱乐、餐饮等多种功能于一体的大型综合性地产项目
类似这样的项目,各位地产人一定知道整体的打造需要在前期投入大量的配套设施
所以会沉淀大量的资金,并且整个营销周期过长,资金回笼的速度没有想象的那么快
这个时候的资金链就出现了问题
但是好巧不巧的是,整个项目在之前就已经被集团拿到银行做抵押融资了
融到的钱并没有给到项目本身,而是被公司用作其他地方的周转
也是因为这个原因,整个项目的资金开发就被瞬间抽干,出现了暴雷的情况
更加致命的是,公司主体还出现了逾期记录,被判了个强制执行
各个银行都过来抽贷,就此长滩项目进入了清收法拍流程,很快就要被法院拿去司法拍卖
拍卖的结果大抵也是知道:资不抵债,还不上钱
而单个项目的引爆很容易牵扯到整个集团,一旦扩散开来竣龙集团就进入生死存亡的时刻
所以竣龙集团此时开始了一场自救
但是有趣的是,自救做的第一件事:找关系
因为公司有了逾期记录,而且也不是银行白名单,此时正规的银行借贷已经拿不到钱了
这个时候的老板吴显龙只能到处找关系,求助自己的好兄弟赵辉
一家商业银行分行的副行长,贷款相关的负责人
不过赵辉为人谨慎,坚持严格遵守规章制度
并不敢冒着风险,给竣龙集团进行利益输送,违规放贷
甚至哪怕赵辉手头确实缺钱,急需给女儿治病,但他宁愿去挂牌降价甩卖自己的房子都不敢告诉吴显龙
因为怕什么,是怕吴显龙知道了强行给自己行贿,以求放贷
眼看直接从银行融资的路子根本走不通,迫不得已,为了拿到足够的资金来保住长滩项目,挽救整个集团的资金链
走投无路的竣龙集团动了歪心思
03
这个歪心思叫改头换面
赵辉虽然没有帮吴显龙,但是还是给竣龙集团介绍了一家信托公司,也就是赵辉同学 —— 谢致远当总裁的远舟信托,看看有没有机会
没想到的是,就此信托公司和开发商联手展开了一场非常经典的骗贷大局
步步精准
首先第一步,先保住长滩项目,让法院流拍
面对几天后即将开始的法院拍卖
谢致远先指导地产公司,找一家公司来陪跑,也交保证金走流程
一路加价硬刚到底,不管出到什么价格,都力保能拍下
但是最后不付款
最后造成这块地的流拍,用这种方式先保住长滩项目不至于进入清算环节
而代价在企业端的认知就是:顶多交点罚金
然后第二步,巧立名目,成立皮包公司
由于流入地产的资金受到监管的严格管控,竣龙集团就需要搞一个非地产类型的公司,来避人耳目
由信托公司对其进行包装,改头换面
通过抬高抵押的土地价值,伪造土地出让合同等多种手段
把一块旅游开发用地,摇身变成政策扶持的科技创新绿色类项目
打包形成一个主力做高科技企业的集合信托计划
这样,就可以符合相应的信贷政策,以混过银行的审核
第三步是重中之重,非常关键
需要编故事来骗银行,打点疏通各种关系,这个时候需要那个银行分行副行长赵辉的帮忙
在这个环节,谢致远和吴显龙双方,各显神通
先是用上了苦肉计
吴显龙躺在医院里卖惨,跟赵辉说 “大不了眼睛一闭就走了”
自己的地产公司倒闭,从零开始,东山再起也不是不行
再是美人计
精心安排了一个和赵辉前妻长相酷似的美女搬到他家隔壁
低头不见抬头见,各种偶遇制造机会
和他女儿打好关系,从包扎伤口再到包粽子,隔着阳台喝酒聊天,再在赵辉酒后趁虚而入
步步为营,极致拉扯下
最终成功捕获了他的芳心
还有变相实施贿赂
既然赵辉又急需用钱,又不愿收他们送的房子和钱
吴显龙方面借助东南亚博彩公司,来自全球成千上百个服务器
通过海外慈善平台,用不同 IP 账号,假装都是陌生的好心人
匿名为赵辉的女儿 “捐款”,累计金额超过一百万美元
换算成人民币能有个 700 多万,想想也是够夸张的
等等各种手段
软磨硬泡,半推半就之下,赵辉最终没有抵挡住友情、爱情和金钱的多重诱惑
批准了这份长滩集合资金信托计划,答应在代销项目书上签字
然后他们银行针对高端客户发售信托产品,获取大额理财资金,再委托给远舟信托进行外部投资
环环相扣,三方互相咬合就把资金链的故事圆过来了
银行的融资款项一到远舟信托的账上,就迅速转给竣龙集团,就此竣龙集团成功套取到了银行超过 10 亿元的巨额贷款投放
各位,佩不佩服这里面的步步为营
一拿到这笔号称是 “专款专用” 的钱后,竣龙集团就开始到处填补漏洞,用来偿还各种贷款和土地工程建设款
不过更加荒诞的是,因为有了这么一笔资金,后来集团里的其他项目开始拿到预售证了
然后陆续开始卖了,整个现金流就活过来了
竣龙集团不仅把窟窿填上了,而且还连本带利的还上了钱,三方的违规操作最后都相安无事,最后个人还都得利了
这才是让人害怕的
所有的铤而走险最后换来的是安全着陆,这可能是行业最为黑色幽默的地方
04
当然最后事情的走向开始慢慢的暴露,但是暴露的过程也有很多让我没想到
随着后续剧情推进,已经率先被银行的审计部门发现了苗头
意识到长滩项目的资料只是表面功夫,根本禁不起细查
但是银行的其他员工却不以为意,觉得还是应该以业绩为重
因为这笔业务最后确实还是给银行赚到钱了
目前更新到的剧情是,赵辉还主动向总行做了汇报,交代自身存在疏漏
然后追究下来,银行判定赵辉只是失察,不算什么大事
反倒是信托公司先遭受了处分
远舟信托被勒令停业整顿,下架所有信托产品
谢致远作为负责人被带走调查
最终被判处有期徒刑 5 年,并处罚金一千万,罪名包括:职务侵占罪、挪用资金罪、对非国家工作人员行贿罪
三方合作的一个案件,最后先被处分的是谢致远
他在狱中对妻子咬牙切齿地说:没想到自己最后成了背黑锅的 “替罪羊”,费尽心血,给他人做了嫁衣
竣龙集团反而置身事外
不仅起死回生,赚了个盆满钵满
另外得益于长滩项目的成功,现在规模和名声都上去了
还跻身公司梦寐以求的地产百强名单
看到这里我不仅摇摇头,哑然失笑,不知道说什么才好
05
我们说电视剧是虚构的,但是这个环节流程各位看下来不知道内心什么感觉
特别是此时此刻的现在
我们看看行业本身再看看电视剧,也真的不知道到底哪里更加精彩
我们说行业发展 20 年,高速的发展带动了很多东西,但本质上也掩盖了很多
那时候很多人担心行业有系统性的风险不是没有原因
其实我们仔细思考一下,房地产发展到现在似乎一直都没有建立一个标准
就是什么是好企业的标准
剧中有一个细节,关于进入白名单的标准
就是我们还不是地产百强
什么是地产百强啊,就是卖的越多就是百强啊
卖的多的就能进入排行榜,前十名和前二十名的融资标准就是不一样的
但是各位想想,真的卖的越多的就是越好的企业吗
也是因为如此,2016 年前后我们遇见了房地产企业最后的疯狂,叫越虚弱越要证明自己很强
因为虚弱的时候越需要借钱,只有通过规模做大才能借钱,怎么把规模做大就是拼命放杠杆
越是不行就越要证明自己行
我们回忆下 2016 年前后疯癫的企业,如今是不是差不多一样的结局
电视剧本身只是一个项目,但是整个房地产行业是个十万亿规模的产业,这里面的故事或许每时每刻都在我们身边发生
现实生活中,后来宣布的房企三条红线,银行的四条红线,本质上就是希望破掉唯规模论的发展模式
很多人觉得行业需要变革,但是在变革之前,我们觉得更需要一次价值观的重塑
就是此时此刻,到底什么样的房企是一家好企业
故事是虚构的,但是问题都是真实的
这些都太值得我们去深究
野蛮生长总归是一时,基业长青才能穿越周期
关于路在哪里,好像我们反反复复都有提及,我相信所有人都知道怎么走
但是看到了以及怎么走,为此付出多少的代价,这或许才是所有从业者午夜时刻需要认真想想的
@雷斯林 Raist:嘴上最狠最恨女性的 “史诗级直男癌”,被女性爆了最多金币。
不得不说是一场极幽默的大戏。
@夏缶:煮肘和二妞妈三亿元的爱恨情仇令我不得不佩服老祖宗的智慧:天下至毒之物,其解药必在三步之内生长……
@寝取的史官:在一个正能量博主讨论徐波的帖子下面看到两个评论。
一个说:“做游戏的竟然这么有钱,国家不管管吗?”
另一个:“做电子游戏的怎么可能这么有钱,钱到底从哪儿来的国家不管管吗?”
建议两位先打一架,不过打完倒是殊途同归,都要国家管一管
@陆大鹏 Hans:第二次听《冰与火之歌》的有声书,注意到很多以前没有注意的细节。
第三部,Jon Snow 从野人那里逃回长城,腿上被女朋友射了一箭。回到黑城堡之后,盲人龙族老学士给他疗伤,用了霉面包处理伤口。这是原始青霉素吗?
@shade1848:人工智能首先研究艺术,把琐碎的工作留给我们。
我们总是假设人工智能会通过自动化让我们摆脱卑微的工作,让我们去追求艺术。但看起来人工智能先学了艺术…
@寝取的史官:之前也说过,色气是我的解压方式。色气有很多方法,化妆打扮、自拍、买性感的衣服、冒着走光的风险出门,在公共场合偷偷玩玩具等等。都是一种在安全范围里的冒险,本质和坐过山车没什么分别 —— 让大脑以为已经出现了风险而刺激多巴胺分泌缓解压力。
在网络上色气也是同样的道理,并且网络还提供了更安全的环境。在网络中,让别人看到感受到色气是整个 Play 重要的一步,是不可分割的一环。
让我知道你看到了,因为你就是我 Play 的一部分。
@Marskay:朋友在加拿大留学,回国后一直念国外的好,有次聚餐聊到婚姻观时说道:感觉在他们的文化里,对待性很开放,但是对待爱情可比我们忠贞的太多,只会选择最爱的人,不在乎有没有车有没有房。另一位也留过学的朋友回答道:是这样,因为大多数人都有房有车。
@茨冈女神:消费的尽头,是断舍离;医美的尽头,是相由心生;抑郁的尽头,是爱自己;情绪的尽头,是沉默;爱情的尽头,是婚姻;婚姻的尽头,是义气;人生的尽头,是一个人面对孤独…
文/越女事务所
现在房价下跌嘛,派生出了很多新现象。
让人细思极惊。
比如,现在离婚率挺高,房子分割也不少见。
之前我留言区讲了一嘴:
如果房子跌成了负资产,离婚怎么划分?
当时我这个回复被赞了 700 多条,回复有 115 条。
说明大家都挺好学(八卦)嘛
过去房子年年涨,离婚时怎么分割财产,已经有丰富的判例。
大家也能说个一二三出来。
但如果房价下跌,贬值了呢?
以前少有,未来可能会很常见。
可能会有一些纠纷。
我查了查裁判文书网,翻了大半天。
没有纯粹的房子跌成负资产,然后离婚的判例 ——
可以理解。
这事物太新鲜,可能一大波判决还在路上。
但是呢,可以换了个思路。
房价跌成负资产 VS 房价下跌,本质上类似。都属于房子发生了损失,离婚双方该怎么分割,怎么承担损失。
我找到一些房价下跌,离婚时怎么判的例子。
有很大参考价值。
几种情况吧。
一
婚前买房
房子是婚前财产,登记在夫妻一方名下。
婚后夫妻一起还贷。
如果房价涨了还算好判。
离婚时,共同还贷的部分和房价增值部分平分掉。
比如:
夫妻一起还了 2 万,对应的部分涨价了 2 万,给共同还贷方补偿 2 万元。
那房价跌了呢?
离婚时,是不是一起承担贬值损失?
还真不是。
我看了两个判例,一个是 2021 年发生在山东乳山。
房价早就跌跌不休的地方。
男方在婚前有套房子,和女方结婚之后,俩人一起还贷三年,共还了 3.7 万元。
起诉离婚时,房价跌了。
男方并不同意把双方共同还贷的一半分给女方。
男方说:
房子确实是我的个人财产,但目前贬值了。
“按计算房产增值的公式,贬值后,女方还应倒找钱给我”
法院驳回了他的要求。
理由有两点:
一个是房子是男方自己婚前买的。
男方做的决定。
买在哪、什么楼层是他自己的决定,女方没有参与。
那么,房子贬值的风险,也应该男方自己承担。
二是离婚时房子归产权方所有。
如果男方自住,房价暂时下跌也不会有什么实质性损失。
所以 ——
“不论房产是增值还是贬值,(女方)都应分得共同还贷一半部分”
。。。
另一个案子发生在云南昆明,判决基本一样。
更早一些,是 2017 年。
贬值由购房方,也就是男方承担;女方拿回了共同还贷的一半。
我贴一段判决书的原文 ——
二
婚后买房
前面说的,是房子属于婚前财产的情况。
那,如果婚后俩人一起买的呢?
这属于夫妻共同财产。
这种就看具体的判决了。
有简单的 ——
贬值部分双方一人一半,共同承担。
比如 2020 年淄博的一个案子。
夫妻在 2009 年买了一套房,花了 42.85 万元。
2015 年俩人就打算卖房了,但直到 2018 年才卖出去,才卖了 42 万。
拿了十年,亏了一点
最后俩人把房贷还清,还剩下些钱,法院判俩人平分了。
房价损失就一起承担了。
(当然,过程中会有一些扯皮,不然也不会起诉)
但也有复杂的。
综合考虑很多因素后,由一方多承担一些,另一方少承担一些。
比如 2019 年北京的一个案子。
徐某和余某网恋相爱,2 个月后开始同居。大半年之后俩人结婚照都拍了。
结果婚没结成,分手了。
同居期间,俩人一起出钱买了房子,价格 818 万。
房子登记在女方名下,以女方名义贷款。但首付是男方拿大头,出了 457 万。
俩人一起还贷。
最后分手时,房子评估价值 789.65 万元。
跌掉了 28 万。
男方起诉要求女方把自己出的房钱全部还回来;
女方觉得 —— 婚没结成是男方的错,购房款是赠与自己的,跟男方已没关系。
法院是怎么判的呢?
虽然双方没结婚,但在同居期间买的,而且以结婚为目的,俩人都有出资。
所以是共同财产。
女方应该把房子折成钱款支付给男方。
但 ——
不是全还回去。
“综合考虑购买房屋时的成本价、房屋现值、照顾无过错方、保护妇女权益、原告出资、贷款偿还等情形,本院对于原告应获得的折价款金额酌情予以支持”
最后女方是向男方支付了 390 万元。
男方亏掉了 67 万出局。
PS.
以上,简单讲了几种情形。
难怪很多人说家和万事兴。还是希望我们生活顺顺利利,少一些纠纷。
不然,分割财产,尤其分割有争议的财产。
伤神,也伤钱包呀。