文/真叫卢俊
我们还蛮少分享这类选题的，但是巧了
最近我身边就有小伙伴正在跟律师咨询离婚里的房产分割问题
然后他跟律师聊完带回来的消息，也是炸了
就我们以为的那些婚后房产平分、婚前房产属于个人财产这些点通通都可以被颠覆
原来婚后买的房也不一定能平分，原来婚前买的房也不一定全是你个人财产
那几年被媒体以大标题形式拎出来的离婚房产关键点
正儿八经实操起来的时候可能跟各位想的不太一样
要知道这背后一点点的认知差异涉及的是我们每个家庭的最大资产
尤其是上海北京或者强二线动辄上百万的房子
今天我们就说说离婚房产里那些和我们过往认知里不太一样的点
几个真实案例走起
01
实际离婚房产分割的时候你的第一个难题可能不是官司，而是对方律师
在我们离婚房产常识里只要是婚后购入，哪怕是一根针也是婚后的
但是常识以外总有我们以为是不是 “万一” 的存在
而这正是离婚房产分割里对方律师下赌的地方
比如我身边一个真实案例
双方 2018 年领证结婚，2020 年购入一套 850 万房产，首付里 3/5 来自男方婚前积蓄、2/5 来自女方，2022 年矛盾爆发要离婚
常规理解里这套房产肯定得平分
但男方律师辩称男方首付来自婚前，所以主张这部分财产不应该参与财产分割
乍一听你肯定觉得对方律师的法律是不是体育老师教的对不对
并且这套房产还不是共同共有，而是这种在房产证规定了每人 50% 的按份共有
示意图里红色方框位置，意思是双方决定按各自 50% 份额共同持有房产
几乎你问每位律师，他们都会毫不犹豫告诉你这套房肯定是平分
但当对方律师斩钉截铁这么说的时候，你会发现事情的走向很有意思
你的律师会斩钉截铁告诉你把心放在肚子里这套房肯定平分
但也有可能会问对方律师这么说的话，对方能举证么，比如银行理财之类的
好了，这么一问，别的不说，这也就意味着这件事可能还有另一种可能
原本你以为板上钉钉的事，就这么被敲出一条裂缝
背后是法理探讨也好，是法官的自由裁量也好，如果这一切并不如自己想的那样，你可能就会在离婚房产以外的地方做另一种妥协
对方律师斩钉截铁你可以理解为业务能力不精，或者就是故意诈下你，万一你就信 ta 的呢
也许你觉得 “我才不会这样”，但真发生在自己身上的时候，你就会知道这种原本看似问题还真的会拦你一脚
弱智
毕竟我们都不是律师，而且我们生活里也并不只有离婚这一件事
所以各位正在面对这件事的朋友，在我们决定用法律武器捍卫自己权利之前你可能需要先面对下法律之外的问题，比如这里对方律师的诈
就像咨询医生一样多咨询几位律师，不要被唬住
也是从这里开始我发现离婚房产里的一些点，跟我们想的真不太一样
02
婚前买的房，但对方也有份分
我司法律顾问陈律师遇到过一个案子，一套房子男方付完首付后，为了结婚，男方在领证前把女方的名字写了上去
这时候分手，如果是婚后购房平分就好，但严格意义上这并不是婚后房产，因为他们还没结婚
订婚或者 “马上就要领证” 的概念并不是法律意义上的夫妻关系，中国 1994 年就实行了婚姻登记制度，也不承认事实婚姻
这时候这房子应该怎么分
上海有过太多这样的离婚房产案例，也有过相关会议纪要
所谓会议纪你可以理解为一个裁判尺度，这个很多时候都是系统内部下发的，就是为了同类案例情形但不同判的情况
上海出现过的判决是在女方对房产首付和贷款尚无贡献的情况下，双方计划结婚，并且男方将女方名字放上房产证上，最后法院判决房产的 30% 归女方
也就是说虽然是婚前房产、虽然没有参与首付，但对于房子份额也有分割的道理
前面说的是准备结婚但还没结婚的
同类棘手情况里还有一个就是结婚了，并且婚后买的房，但刚结了 1 年，这时候离婚，房产应该怎么分
这个情况就要参考到这套房子背后谁出的钱多、谁出的钱少
有人可能会问为什么 1 年或者不到 2 年，法律上还有这个期限么
并没有，法律原文规定是 “合理期限”，就是离婚房产官司里的房产分割，这个背景里的婚姻存续期间得有个合理期间
但至于是多久需要法官来把握，一般情况下是半年或者 1 年
如果这个时间内离婚，法院为了兼顾公平，可能会进行这样的处理
法官会计算离婚双方对这套房子获得所付出的多还是少
毕竟一套房子名字上产证半年左右就离婚这种情况有异常的概率比较高
之后的具体问题具体分析，但各位可以了解下这个时间线
03
同样是婚后买房，但这 2 种情况并不平分
就是双方婚后买的房，过了几年后闹离婚，这时候就会遇到一个让法官难处理的情况
婚后还贷，这里的还贷不是常规还贷
有些不想欠银行那么多钱，就拿自己的公积金来充
像很多大厂、不少外企都有补充公积金，一充好几十万充进去
这时候你们共同共有的房产分割，需要法官裁判考量，也是跟上面一样需要将各自对房贷的不同贡献考量进去，并不是我们一味以为的平分
还有一种是夫妻双方在还贷过程中经常会遇到的
夫妻一方将自己婚前买的小房子卖掉，一把把后面的贷款还掉，或者说还了大部分
这个时候法院可能会酌情来判，法官可能会有一个倾向性，也不是我们以为的绝对平分
不过这个倾向性不是很大，现在这都是大数据，大概倾向性应该是在具体分割中可能偏向于出钱多的，平均之上的 10% 或者 15% 左右的倾斜
04
离婚房产里的借贷是真的很难想到
我先举个正在发生的一个真实案例
上海一套 700 多万房产，男方把他婚前父母的一套房子卖掉凑了首付，又跟亲戚借了 200 万准备把后续贷款付清
因为付款有 2 个月的付款周期，夫妻双方还把这个钱投出去，还做了笔投资，还有收益
但离婚房产分割时另一方说自己并不知道对方问亲戚借钱
类似这样的情况其实经常发生在我们的日常离婚房产官司里
我们买房的过程中难免会借钱，跟这个亲戚借个二十万、跟那个借了五十万这种的
离婚的时候这就是离婚房产里的罗生门
夫妻双方好的时候都知道这个钱是借来的，不好的时候就会开始扯皮，一句我并不知道钱是借的，这个官司就会进入比较难的阶段
这件事有两个极端
第一种就是上面这种在已知家庭收入情况下，并且已知家庭收入里多出 200 万财产并进行理财情况下，表示自己并不知情钱是借的
还有一种极端就是为了多分割房产而伪造借条、流水造假，就比如说一套 500 万房产，200 万首付，我拿出 100 万借条跟你说这是借的，这部分不仅不能分割，还是共同债务
这两种情况就不仅仅是跟我们以往对离婚房产里认知不太一样的点
而是你可能根本想不到的点
但其实各位记住借条是可以送去鉴定的
而一般情况我们问亲戚、父母借，是可以看到银行流水的，而且一般是大额流水
如果伪造借条或者流水造假，这是需要负刑事责任的
你可以问问对方要不要从民事官司里升级成一场刑事案件
所以这个借贷确实是法官裁量的案件，但一定得基于基础事实，就没必要抱着侥幸心理去造假为了财产分割而让自己陷入牢狱之灾
我们身边还真有这样的案例，夫妻双方其中一方通过亲戚借条，想将名下原本夫妻共同财产为 800 万的婚内房产做成部分购房款来自亲戚借贷
结果查出银行流水有问题，而且不仅有问题，通过银行流水查证还找出男方私自转移了将近 1000 万共同财产
接下来就不是财产能不能多分的问题了，而是围绕银行流水是否造假问题看看是否构成刑事犯罪
05
如果有几点各位能提前做到就最好了
比如房产证登记的时候写清楚各自的份额，按份共有房产
还有重视婚前协议或者婚内协议这些约定的法律作用
再次再次遇到法律纠纷不要着急做决定，多咨询几位律师，弄清楚情况再说
在算不清的家庭账面前，还是希望各位小伙伴清楚 get 房产分割里的细琐和模棱两可
对于我们每个个体来说，一旦进入离婚官司没有输赢之分，但离婚房产还是有份额多少的差别的
最后一句也是最想跟各位说的一句，希望各位永远用不到这个帖子
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