文/璞醴投资
这两天出了一个比较重要的地产行业新闻。
昨天住建部开了一个会议，提到建立房屋养老金、房屋体检和房屋养老制度。
所谓房屋养老制度，其实就是 “房屋的专项维修基金”。
今天想给大家分享一下日本的房屋养老制度是什么样的。
先上一个图：
每个月我都会收到公寓管理公司（大概类似于物业公司）寄来的账单。
第一项管理费约等于我们的物业费，这笔钱用来养物业公司的员工，打扫楼道、前台各项服务、日常管理健身房停车场等等。
第三项，是我邀请朋友住在大楼的客房需要支付的房费，类似付费服务还有很多，用了的话，第二个月就会写在账单上。
第二项不用翻译大家也大概知道什么意思，就是我们理解的房屋专项维修基金，用于大楼的各项大小修缮费用。
1、全部修缮，都只来自于这项费用。
和我们国家房屋维修经费来源较多不同，日本的各种共同住宅，比如公寓、团地这种的维修经费都是业主来交。所以新房出售的时候整座楼的维修基金是 0。
一般是开发商或者管理公司定一个每个月缴费的标准，然后按月支付。
无论是一手房、还是二手房，日本人买的时候都会特别关注物业费和维修基金的收费标准，毕竟真住个 20 年、30 年的，算下来也是不少钱呢。
能不能不交这笔钱呢？
不能，这是法律规定。如果拖欠的话，一开始邮寄过来的是催款单，拖欠时间很长的话，邮寄过来的就是法院传票之类的东西了。
一户建由于是房主个人负责维修，就不需要物业管理费和房屋维修基金了。
2、如何支出？
维修基金的本质，是房屋所有者们凑钱，做成一个池子。然后委托给大楼的管理者，处理日常的维修工作。
如果是小事，像是换个楼道灯泡、给大厅换个地砖，这不需要业主们同意，管理公司自己决定就可以了。
如果是大事，就需要比较正规的环节了。
有些大的支出，属于管理规约和法律规定，比如 5 年一小修、10 年一大修，这些属于固定操作。但这些的内容也要很正式地告诉业主。
还有些大的支出，属于突发事件，比如楼里的闭路电视系统出了问题，那就得经过房屋所有者的同意了。
一般就是定期会议上讨论，或者是给各家各户邮筒里塞一封信，同意打勾、不同意画叉。
最近还真遇到了管理公司要换设备，大家觉得不划算，最后给否了。要说没这个设备了，好多服务不就没了么？
那没辙，这是大家的意见。
房屋历次比较大的维修，买房子的时候也都会告诉买家修了什么、花了多少钱。
3、维修经费的资金池
房子这东西，新房不需要特别的维修，而随着房龄的增长，免不了脱落个墙皮、更换个电梯之类的。
一些很老的楼，甚至需要进行比较大的结构加固。
所以日本的房屋维修基金，和其他国家也一样，是一个资金的池子，按需使用。
住户们每个月交的钱相对固定，在最初的一些年，这个池子里的资金会越积累越多。而到了一定年限以后，就开始逐渐变成收支平衡。等房子再老一些，就开始入不敷出了。
这也没关系，房屋总有个寿命，到最后差不多时间房子要拆了，理想的情况下就是房屋修缮基金也见底了。
最后如果剩下钱，那这个钱本质上还是房屋所有者的。
在日本买房的时候，都必须要告诉买主，这个房子所在的楼，房屋维修基金的资金池子，还有多少钱。
逻辑上是说，如果潜在买家觉得这个房子的维修基金太少，满足不了未来的需求，那房子可能买到手以后，每个月的费用会挺高。
实际上，不是房地产从业者，根本也不知道这个维修基金的池子是大是小。
4、维修基金涨价
虽然多数人不清楚买个房子的维修基金，收入和支出怎么样才算合理。但日本人基本都知道一件事情：维修基金会随着楼龄的增长而涨价。
很好理解，一方面老房子总是需要更多的维修、维护成本；另一方面，哪怕是做同样的事情，很多成本也是会随着通货膨胀增加的。
日本过去 20 年经历了比较长时间的通货紧缩，即使这样支出的单位成本，也还是有小幅度增加的。
作为房屋所有者，大家当然是不愿意多交钱的。这时候就得开会，管理公司会痛陈利害，“不涨价不行啊”，等等。
如果房屋所有者们认可，投票通过就算是涨价了；如果投票不通过，那没办法，就还要原样执行。
这么说大家会不会都不同意涨价，房屋维修基金就一直停在新房交付的水平？
日本人其实也不傻，只要是合理的涨价，还是会同意的。
缺乏维修，不仅仅会造成品质下降的问题，还会让房子价格下跌。
虽然我们和日本的房地产所有权、税种不一样，但在房屋维修基金这块，底层都逻辑是一样的。
建筑物在生命周期过程中，必然老化。
这种老化会带来居住体验的下降、建筑物价格下跌，需要持续性的维修和保养。
这些都要花钱。
按照日本人的收费标准，买入新房持有 30 年，大概就是 3%~10% 的购房款左右。
和我们国家建安成本 5%~8% 相比，日本的这个比例还是很高的，毕竟建安成本在买房子的房款里，只是小头。
所以新闻中提到未来有缺口，需要从土地出让金、财政奖补中拿钱，并不奇怪 —— 但这有个问题，把新购房者的钱、新交税者的钱，用作老房子的维修。
另外相比日本的 “现收现付”、“专款专用”，我们很多的房子因为年龄比较新，所以导致资金池子比较大，相当于后买房的人给先买房的人储备了大量维修的基金池子。
现在最需要修缮的，恐怕是各类老破小或者商品房制度出现之前的房子，如果是这样，那么对老业主来说，就有点太温馨了。房子涨价了不少，当下维修高峰期是别人给掏的钱。
房屋维修基金，缺口就摆在那里，我并不是这领域专家，很难预测会以什么形式解决。
但有一件事情是确定的。
日本人在买房子的时候，非常注意维修管理费支出，不是多一点、少一点无所谓的费用。
他们考察房子的时候，也会非常注意房子年限和保养程度，好的管理公司真的能让房子贬值更少。
对于自己房子的各类维修，普遍都比较关心。
我们的房地产不断发展，最终一定会进入成熟期。
只涨不跌这节课很多人已经学到了，后面要继续补的课，还有很多。
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