@俗人一个：作为一个曾经在目前地产 TOP 央企干了几年长租公寓这种接地气业务的人，我是很爱看勇哥的节目，因为我以前是负责长租公寓的前策，做测算最难的两个点就是估算公寓能租多少钱，和大型项目（超过 500 间）的客群从哪里来。很多点和勇哥说的是异曲同工，我抛砖引玉下哈：
一、租金上限（类比于餐饮的定价）：这个问题我是最苦恼的，作为央企，本来我的思路也是地产思路，买数据库，试用过克尔瑞的数据库，完全没有用，因为他们的采样逻辑我觉得实在太刻板。我还找一个友商的大牛请教过，他是在广州城中村有 2 万间公寓的地头蛇，他的方法让我大开眼界，他是通过城中村菜市场的海鲜价格和品种，确定可承受租金的上限，然后通过城中村快餐店的价格确定可承受租金的下限。当然具体算法他没透露，但这个方法是他十几年验证出来的。
而我们要全国使用，主要还是看周边公寓价格折算，或者贝壳周边小区合租房主卧价格乘以 1.3。还有一个参考因素，就是了解周边客户的工资，然后乘以三分之一。
我个人还有个判断方法，就是看周围便利店的数量，品牌，还有店里销售的货品类型。如果有 711 罗森之类，肯定最优，要是美宜佳这些其次，如果连这些品牌都没有，都是夫妻店，而店里又不卖巴氏奶，那这边客群肯定很低端。
二、客群来源和客群基数大小（类比餐饮的客源量）：这个小项目无所谓，就好比餐饮你要做个早餐店，那问题不是太大，周围只要有小区还是有得做。但如果房间超过 500，有的甚至超过 2000 间，那就需要详细调研。比如广州科学城的一个项目，真是我们年薪百万的一把手带着我们在网易他们上班的时候，一人守一个地铁站或者接驳车站，9 点前后数人数。周边写字楼骑着电瓶车，一栋一栋数入驻公司牌子数量，估算客户量。
所以其实我看很多连线的人，真是很服气，国企领导都愿意跑腿调研的生意，自己倾尽家财投资居然连守一两天都不愿意。我调研一个项目至少还要一个整天，大项目要蹲两到三天。对自己的钱不负责，那就只能碰运气了。
加更：感谢各位的关注，离开长租公寓后很久没和别人交流这个行业了，我集中回答评论区的问题:
1。 长租公寓和餐饮有一定的区别，和便利店的逻辑更类似。我觉得餐饮尤其是快餐类更多是流量生意，因为大家花在餐饮的时间少，更多是交通线和办公地附近快速解决。所以数客流是很有用的，只要流量大，即使停留时间短，我也可以卖点烤肠玉米什么的外卖食物。而长租公寓和便利店绑定更深，做的是存量生意，要看周围供需关系，不一定市中心一定好租，如果周边海量拆迁房，或者城中村，你价格依然高不起来，广深的同学一定深有体会
看大刘视频的朋友一定有感觉，最喜欢做的便利店项目，不是最繁华区域的项目，因为一方面竞争可能很激烈，另一方面租金成本一般也会非常高。最喜欢的反而是拓荒新的产业园区、新大中专校区之类，做独门生意。我记的勇哥也有一期有个大哥高兴地找到四川某偏远新校区对面的一个棚子，租下来做独门生意不要太开心。只要产业园区和校区确实有入住量，这些企业员工的工资水平一般都不低，不愿意去住村屋，而企业给的公寓未必能满足全部需要，尤其是后台和技术人员，需求非常旺盛。我们在上海，杭州等有一些非常偏远的项目，比如上海临港，松江等，但入住率和租金水平都很让人满意，原因就是周边有高科技企业比如特斯拉等入住。更别说杭州滨江网易旁边这种项目，真是在广州待久了，想象力有限，居然套内 20 平的单间能租四五千还抢着租。
但这种项目也非常依赖周边企业，比如上海有个项目之前非常好，因为旁边有恒大新能源的分公司，结果大家都知道恒大情况，这个项目入住率和价格一下子一落千丈，再找客群就会低了很多。
2。 调研方法和时间方面，因为我们以前是投资部和运营部背靠背单独调研，所以单个项目时间不会太久，这种项目满街都是，不可能在调研上花太多时间，只有接近签约才会重点调研。而背靠背也很好理解，投资部为了业绩肯定会把预期租金做的偏高，运营部为了降低压力肯定会把租金估算保守，租金越低肯定越好租啊。
调研方法上，数客流一般是用于 500 间以上较大的项目，上面也说了并不精准，核心我们其实是做线下访谈，搞清大概情况后，重点访谈的是竞品、周围重点目标客户企业、和中介。这就更类似做地产卖房子了，先看周边有同品质品牌公寓就假装租房了解情况，了解他们的客群来源和价格，回去会填我们有个一房一价竞品对比模版，就是每一个价格影响因素打分算系数，最后做一个基准价格出来，然后找中介了解同样问题，重点看周边居民校区价格，最后到重点企业行政部咨询是否可能签约员工协议宿舍，或者了解员工人数，岗位和工资范围，这样基本上就能定出价格区间。
没有评论:
发表评论