在中国当房奴，在美国当房东

文/ELM

昨天美国独立日，聊了一下《中美友好通商条约》，里面举了一个例子：

【什么条约是不平等的呢？比如中国大陆的房贷合同，就是典型的不平等条约：老百姓一旦按揭买房，只能老老实实地按照合同给银行打工，房价一旦下跌也不能毁约放弃房产。甚至有老百姓因为房价下跌、产不抵债而跳楼自杀。所以大陆老百姓一旦买房，就被戏称为“房奴”。】

有的版友应该是对中国大陆的房贷合同不太熟悉，上来就喷这个例子不对，说这个例子很【无知】（原帖已删）。呵呵，不知道他这个【无知】是从何判起？是说中国大陆的贷款买房人不是房奴，还是说中国大陆的房贷想放弃就放弃？到底是不是无知，先看个新闻：

图片新闻看得很清楚：河北燕郊25岁女孩因不堪承受房价暴跌重负而跳楼。这已经是近期发生的第二起因还不起房贷绝望跳楼的事件，前一个是山东的：6月3日，山东滨州一位40岁的贾女士，由于失业，房贷断供，走投无路，最后点燃了家中的天然气自杀。

从图片上的信息，可以看到，河北燕郊的这个女孩，前几年花300万买的房子，除去首付后还需要还500万贷款，由于房子降价，不堪重负后想把房子卖掉，可是现在标价150万都卖不出去。每个月还要偿还房贷和利息，收入来源有限（估计最近面临失业风险），资金链断裂，不堪重负，最后选择轻生。

读到这里，很多版友会非常疑惑：
跟银行贷款买房，现在房价下跌了，房价的市场价格都不够需要支付给银行的房贷尾款了，那么我断供不就行了吗？
或者我现在失业没有收入了，也还不起房贷了，房子住不起就断供吧，最坏的情况无非就是房子被银行收走，是不是？
我不要房子了，首付和已经支付的房贷就当是白白送掉了，行不行？

呵呵呵，如果你这么想，那你就太天真了。这种房价下跌就断供或者无法还贷就断供的想法，在美国可以，但中国大陆绝对不行。所以你在美国可以当房东，但在中国，你只能当房奴。

中国和美国贷款买房的核心区别在于：追索权是不同的，美国是非追索权住房抵押贷款，而中国是含追索权住房抵押贷款。追索权的差异就导致了在美国，个人就算是断供，也只需要承担有限责任；而在中国，一旦断供，将要承担无限连带责任。

美国所谓的非追索权住房抵押贷款，说的是贷款和抵押物绑定。老百姓贷款买房，按月缴纳月供，一旦断供违约，银行就要收走房产，购房者放弃抵押物之后，银行（或相关金融机构）的债权就中止了，除了把借款人放入自己的信用黑名单，其他也做不了什么，也不会对个别房奴穷追不舍、要求其承担无限连带责任。

从这个环节就看得出来，美式房贷的风险主要是由银行和金融机构承担的，所以局域性的风险能扛得住，除非爆发2007年前后的全局性的房价大跌，那就会带来银行和金融机构的大量破产，比如2007年倒下的雷曼兄弟。对美国普通消费者反而是影响很小，一旦放弃房产，就和自己无关了，所以在美国可以舒舒服服当个房东。

但是，在中国就完全不一样了。银行都是国有的，银行垮台了就相当于国有资产流失，怎么能让银行承担风险呢？所以在中国贷款买房，贷款和个人绑定，是由贷款人承担所有风险，要么全额还款，要么人死债清，舍此之外没有第三条路，这就是中国特色的含追索权的住房抵押贷款：银行一旦发现抵押物（房产）市场价格（往往很低）够不上贷款余额，就会不断对债务人追索。并不是你简简单单地放弃房产这么容易，一旦你断供，在超出时限后，银行会冻结所有存款，强制保全个人名下的所有固定资产，拍卖后如果还不够还债，那么就要列入老赖名单，不仅影响接下来你与银行之间的任何业务，而且还将影响正常生活。比如不能乘坐飞机、高铁、火车等公共交通工具，不得入住档次以上的酒店、旅宿，不得出国，不能买房买车，不能买保险、理财，还会影响子女的教育。 这基本意味着在现代社会寸步难行，简而言之，在中国，一旦断供，个人将承担无限连带责任，银行不把你彻底榨干吃净绝不罢休。

顺便提一句：日本和香港也实行有追索权房贷，但人家有自然人破产制度，所以断供之后个人的基本生活不受影响，可以慢慢熬出头，譬如港星钟镇涛，破产之后还能熬到还清债务的一天。但中国现在还没有法定的自然人破产制度，所以在断供之后，一旦经济来源萎缩，基本就只能熬着等死。河北女孩走投无路选择跳楼轻生，实在是被这样的房贷制度给逼死的。

理解了中国的房贷制度，就能理解为什么“房贷”对中国人来说是个多大的压力，中国人一旦有了房贷，就背上了几十年沉重的负担。房价处于上升阶段还好说，一旦房价步入下行通道（往往意味着经济也进入下行通道），产不抵债，收入缩减，对中国老百姓将是双重打击。在这样的房贷制度下，中国老百姓不是房奴又是什么？

还有比这个更悲惨的：就是一旦中国房奴遇上烂尾楼，那就是三重打击。地产开发商拿了钱跑路了，楼房烂尾没法住，银行管你住不住都要按月收月供：住不住是你自己的事，你断供就是我要开律师函寄给你的事。一边是无法入住的烂尾楼，一边是咄咄逼债的银行，如果还加上收入下滑，被逼死的温良驯服的中国老百姓还会更多。这就是去年河南大面积烂尾楼暴雷时的情况。

不知道【无知】的版友现在会不会有知一点，起码搞懂中国房贷合同的不平等的本质。也希望张口闭口嚷嚷《中美友好通商条约》是不平等条约的粉红们，想想你们手里的房贷合同（如果有的话），要知道：相比中国大陆的房贷合同，《中美友好通商条约》才是真正的平等条约。